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2026年1月1日起，《中华人民共和国增值税法》正式实施，原来不动产租赁常用的5%征收率将全面取消，统一调整为3%。对企业和个人房东来说，最关心的问题就是：2025年签的、跨到2026年的租赁合同，到底按5%还是3%缴税？其实核心就看“纳税义务发生时间”，今天拆解政策细节，帮你避开补税风险。

一、核心原则：看纳税义务发生时间

政策的底层逻辑很简单：

- 纳税义务发生在2025年12月31日及之前 → 按5%缴税

- 纳税义务发生在2026年1月1日及之后 → 按3%缴税

不管合同签的是哪一年，只要收款、开票或约定付款的时间落在2025年，就必须按老税率5%申报；反之则按新税率3%处理。这是判断所有跨期合同的基础。

二、4种常见跨期情形的实操判定

1. 收到预收款：收款即触发纳税义务

如果在2025年12月31日前收到了租金，不管是否开票，都属于2025年的纳税义务，必须按5%缴税。

例子：2025年12月预收了2026年1-3月的租金，即使租金归属期在2026年，也需要在2025年12月按5%申报收入，不能等到2026年再按3%处理。

2. 提前开发票：开票即触发纳税义务

即使没收到钱，只要在2025年年底前开了发票，就视为纳税义务已发生，整张发票金额都要按5%缴税。

例子：应收30万租金，但2025年11月提前开了100万发票，那么这100万都要按5%缴税；2026年只能对“未实际收款但已开票”的部分做红冲处理。

3. 合同明确收款时间：按约定时间判定

如果合同约定了2025年12月30日前付款，哪怕租客没按时付，企业也必须在约定日期确认收入，按5%申报。

提醒：实务中常见误区是“没收到钱就不用交税”，但政策明确以合同约定的收款时间为准，逾期不付也要按时申报。

4. 无约定、无收款、未开票：按服务完成时间判定

如果合同没约定收款时间，也没提前收款或开票，就以租赁服务完成时点为准。若服务完成日在2026年1月1日后，就按3%缴税。

三、不同纳税人的税率对比

在税率适用上，不同身份的纳税人会有明显差异：

- 对于小规模纳税人或选择简易计税的一般纳税人：2025年收款或开票的部分，适用5%征收率；2026年收款或开票的部分，适用3%征收率。

- 对于采用一般计税的一般纳税人：无论2025年还是2026年收款或开票，不动产租赁税率均为9%，不受此次政策调整影响。

简单来说，这次税率调整仅针对“简易计税”方式，一般计税的税率保持不变。

四、企业实操避坑指南

1. 梳理合同：立即整理所有跨期租赁合同，按上述4种情形分类，明确每笔租金的纳税义务发生时间。

2. 单独核算：对2025年已开票或应收款的部分，单独核算并按5%计提税款，避免和2026年的收入混淆。

3. 分段开票：2026年开票时要分开处理，属于2025年的部分仍开5%税率发票，2026年的部分开3%税率发票。

4. 禁止统一按3%处理：不要图省事把整笔跨期租金统一按3%申报，否则会面临补税+滞纳金的风险。

五、核心 记住这3句话

1. 收款/开票看时间：2025年收款或开票，哪怕是2026年的租金，也要按5%缴税。

2. 合同约定要重视：合同明确的收款时间在2025年，即使没收到钱也要按时申报。

3. 分段处理是关键：跨期租金要分开核算、分段开票，不要统一按3%处理。

对企业来说，提前梳理合同、规范开票和申报，就能避免税务风险；对个人房东而言，同样要注意收款和开票时间，避免因政策变化导致的补税问题。

你有不动产租赁的相关业务吗？对这次税率调整有什么疑问？或者你遇到过类似的跨期税务问题吗？欢迎在评论区分享你的经历和看法！